Nieuws

Heeft u zich ooit afgevraagd waarom de grote spelers in residentiële vastgoedinvesteringen zich niet richten op eengezinswoningen, maar in plaats daarvan appartementencomplexen kopen? Daar zijn verschillende redenen voor, maar de belangrijkste is controle. Eigenaars van meerdere appartementen (5 appartementen en meer) kunnen de waarde van hun eigendom bepalen tot een veel grotere voorspelbaarheid in vergelijking tot mensen die minder woningen bezitten (2-4 appartementen).

In appartementen worden de opties voor manieren om de waarde van het onroerend goed te verhogen alleen beperkt door de creativiteit van de eigenaar. In dit artikel zullen we slechts enkele van deze eindeloze manieren noemen om waarde toe te voegen aan uw appartementen.  Voordat we in de lijst springen, laten we een kort overzicht geven van de manier waarop uw eigendommen worden gewaardeerd.

1 tot 4 appartementen

Uw eigendommen worden gewaardeerd op basis van de vergelijkbare verkoopbenadering. Dit betekent dat wanneer u een appartement met 2 slaapkamers en 1 badkamers heeft deze ongeveer hetzelfde waard is als een ander appartement met 2 slaapkamers en 1 badkamers. Mits deze zich in dezelfde buurt bevindt en u een vergelijkbare woning heeft. De markt heeft namelijk bepaald dat uw eigendom zoveel waard is. Wanneer u een taxateur inhuurt is dit precies wat hij/zij zal doen. Ze vinden vergelijkbare woningen die in de verkoop staan en gebruiken deze om uw woning een waarde te geven.

5+ eigendommen
Deze worden gewaardeerd op basis van het inkomen dat zij produceren. Iedereen die dit soort appartementen koopt, koopt ze om geld te verdienen, dus dat is de universele focus. Om hun waarde te vinden, gebruikt u het netto bedrijfsresultaat (NOI). NOI is gewoon al het geld dat u heeft verdiend, minus al uw uitgaven, exclusief de schuldendienst betalingen. We nemen de schuldendienst niet op omdat deze van eigenaar tot eigenaar kan verschillen. Met andere woorden, NOI is het volledige inkomen dat het onroerend goed kan produceren, verminderd met alle kosten die het eigendom vereist om woonklaar te zijn, ongeacht wie de eigenaar is. Zodra we de NOI hebben, delen we deze door de kapitalisatiegraad voor het gebied. De cap rate is de rendementsvoet die door de markt is vastgesteld om kapitaal voor dit type onroerend goed in te zetten.

Als dit is hoe appartementen worden gewaardeerd, dan kunnen we zien dat als u in staat bent om kosten te verlagen of het inkomen te verhogen, de waarde van het onroerend goed zal stijgen. Zelfs als u één euro spaart, gaat de waarde van het onroerend goed omhoog.

Als elke euro waarmee u uw uitgaven verlaagt of het inkomen verhoogt bijdraagt ​​aan de waarde van het onroerend goed, moeten we dit dan niet allemaal proberen? Het antwoord is ja, maar eigenaren richten zich vaak op de voor de hand liggende, conventionele manieren, zoals het verhogen van de huur. Echter hierdoor wordt de lijst alleen beperkt door de creativiteit van de eigenaar. Hieronder staat een lijst met slechts enkele van die minder conventionele manieren om waarde toe te voegen aan uw appartementencomplex.

Voordat u de lijst doorschiet en denkt: "Nee, bedankt, dat levert me maar ongeveer €500 extra op - niet de moeite waard", weet dat deze stimulans niet de extra €500 aan cashflow is - het is de waardestijging. Als uw eigendom een ​​activeringspercentage van 6% heeft, voegt die extra €500 per jaar €8.334 toe aan de waarde van uw eigendom. Vind 10 manieren om €500 per jaar te verdienen en 10 manieren om uw uitgaven €500 per jaar te verlagen, en u zult €167.000 hebben toegevoegd aan wat uw eigendom waard is.

10 creatieve manieren om grote waarde toe te voegen aan appartementencomplexen

1. Hulpmiddelen voor submetingen
We zijn allemaal midden in de winter langs dat flatgebouw gereden waar de huurder de ramen wijd open heeft staan, hittegolven. We kennen ook allemaal de huurder die nooit meldt dat hun toilet constant blijft lopen omdat ze inclusief betalen voor waterbelasting. Afhankelijk van de mechanica van het pand, kan submetingen een van de grootste waardetoevoegende activiteiten zijn.

2. Wasmachines en drogers
De nummer één belevingswaarde die momenteel kan worden toegevoegd aan huurovereenkomsten is het verhuren van wasmachines en drogers. Dit zou € 40-75 per maand aan uw inkomen kunnen toevoegen

3. LED-verlichting

Als u appartementen voor een langer termijn koopt en vasthoudt, is LED-verlichting in de gemeenschappelijke ruimtes geen overbodige luxe. Ten eerste gebruikt het zo weinig energie, dat u bespaart op de hulpprogramma's. Ten tweede, de lampen gaan 25 jaar mee, dus u betaalt niet aan onderhoud om ze te vervangen.

4. Parkeergarage & speciale parkeerplekken
Mensen kunnen en zullen meer betalen om hun auto te parkeren of extra opslagruimte in een garage te hebben. Het toevoegen van een toeslag voor garages is gebruikelijk en kan in sommige gevallen de moeite waard zijn om garages te bouwen. Een minder duur substituut zou kleine overkappingen voor de auto’s zijn of speciale parkeerplekken te reserveren. Want we hebben het allemaal gedaan - u rijdt in een parkeerplaats en ja! - de plekken het dichtst bij de ingang zijn nog beschikbaar. Huurders betalen om die speciale plekken te reserveren. Zet een paar borden op de beste plekken die zeggen: "Gereserveerde premium parkeerplaats te huur." Dit zal meer inkomsten toevoegen aan uw bedrijfsresultaten en de waarde van uw woning zal stijgen.

6. Renovaties
Hoewel deze vrij conventioneel is, moest ik het toch even opsommen. Door het interieur, gemeenschappelijke ruimtes of de voorkant te renoveren, kunt u de vraag verhogen, waardoor u de huurtarieven kunt verhogen.

7. Afval ophaalservice
Heeft u een full-time conciërge op het terrein? Waarom zou u hem niet gebruiken voor aangepaste services? Een voorbeeld: een bewoner die er een hekel aan heeft om zware vuilniszakken naar de vuilcontainer te dragen. Bied via de conciërge aan om het afval twee keer per week voor zijn deur op te halen en het voor €7,50-€15 per maand naar de vuilniscontainer te brengen. Andere bewoners zien dit en vragen om dezelfde service. Nu is het een optie voor alle bewoners, waarbij de conciërge zijn rondes twee keer per week maakt en al het afval verzamelt. Een schoon complex en extra inkomsten!

8. Toeslag voor huisdier
Als u huisdieren toestaat en ze niet in rekening brengt, mist u inkomsten. Het vragen voor extra toeslag voor huisdieren kan wel oplopen tot €100 per maand.

9. Providers
In grotere complexen kunnen eigenaren exclusiviteit ondertekenen bij kabelproviders en een kleine terugslag ontvangen wanneer inwoners zich aanmelden voor de service.

10. Heronderhandelen van uitgaven
Als beleggers richten we ons vaak op hoe we meer geld kunnen verdienen. Even belangrijk is hoe u minder uitgeeft. In appartementen zullen de bedrijfskosten nogal wat onkosten rekeningen bevatten. Tuinieren, sneeuwruimen, schoonmaken, beheer, onderhoud, gemeentelijke belastingen en nog veel meer items zijn allemaal dingen waar u naar kunt kijken om de bedrijfskosten te verlagen. Het kan zo eenvoudig zijn om te vragen om offertes over het maaien van gras of om de schoonmaakkosten te bespreken en om het maandelijkse tarief opnieuw te bespreken.

Het toevoegen van deze onconventionele waardetoevoegende tactieken is een geweldig hulpmiddel om meer geld te verdienen. Mits ze bij uw appartementen van toepassing zijn. Wat we willen benadrukken is dat de toegevoegde waarde aan het onroerend goed zoveel belangrijker is dan de extra cashflow. De cashflow is goed, maar de waarde kan worden vastgelegd via herfinanciering of verkoop. Appartementencomplexen met meerdere woningen maakt controle mogelijk, en hoewel iedereen weet dat cashflow belangrijk is, is creativiteit een goede tweede. Met creativiteit en controle kan verbazingwekkende meerwaarde aan appartementencomplexen worden toegevoegd.

Denkt u weleens na over beleggen in vastgoed?

Bent u geïnteresseerd in beleggen in vastgoed, dan kan Rotsvast u ook van dienst zijn. Onze vastgoedinvesteerders kopen beleggingspanden uit de markt of van executieveilingen, maar ook nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden. Wilt u meer weten over beleggen in vastgoed of een gratis adviesgesprek plannen, bekijk dan onze vastgoedbeleggers pagina.